깡통전세, 보증금 떼일 집 걸러내는 계산 3단계

첫 전세 계약서를 앞에 두고 등기부등본을 떼어 봤는데 을구에 근저당이 하나도 없다면, 대부분 “빚 없는 깨끗한 집이니 안전하다"고 안심합니다. 그런데 이 안심이 바로 보증금을 통째로 날리는 함정입니다. 깡통전세는 근저당이 없어도 얼마든지 성립하며, 진짜 관건은 시세 대비 보증금 비율과 등기부에 보이지 않는 선순위 채권입니다. 결론부터 말씀드리면, 안전한 집인지 아닌지는 눈으로 보는 게 아니라 세 번 계산해서 걸러내는 것입니다.

이 글은 “근저당 없으면 안전"이라는 통념을 버리고, 첫 전세 세입자가 계약 전에 직접 돌려볼 수 있는 3단계 계산 프레임을 제시합니다. 시세를 어떻게 확정할지, 등기부에 안 나오는 빚을 어떻게 합산할지, 그리고 그 비율이 70·80·90% 중 어디에 걸리는지에 따라 계약을 진행할지 말지가 갈립니다. 실제 숫자를 대입한 두 가지 사례로 끝까지 따라가 보겠습니다.

제가 직장 다니던 시절 원룸과 오피스텔을 여러 번 옮겨 다니며 자취해 본 입장에서, 이사 때마다 가장 긴장되는 순간은 짐을 옮기는 날이 아니라 목돈을 남의 계좌로 보내는 순간이었습니다. 그 돈이 몇 년 치 월급인데도 정작 그 집이 그 돈을 감당할 수 있는 집인지 계산해 볼 생각은 잘 못 하게 됩니다. 그래서 이 글은 감이 아니라 숫자로 판단하는 방법에 집중했습니다.

근저당이 깨끗해도 깡통전세일 수 있는 이유

깡통전세란 집을 팔아도 세입자의 보증금을 온전히 돌려줄 수 없는 상태의 집을 말합니다. 즉 집주인의 빚과 세입자 보증금을 합친 금액이 집값에 육박하거나 넘어서서, 경매로 넘어가면 보증금이 빈 깡통처럼 비어 버리는 구조입니다. 여기서 핵심은 ‘집주인의 빚’이 은행 대출만을 뜻하지 않는다는 점입니다.

많은 첫 세입자가 이렇게 생각합니다.

등기부 을구에 근저당이 없네? 대출 없는 집이니까 내 보증금은 안전하겠지.

하지만 이 판단은 위험을 절반만 본 것입니다. 왜냐하면 깡통전세의 진짜 원인은 대출의 유무가 아니라 보증금 자체가 집값 대비 지나치게 높다는 데 있기 때문입니다. 근저당이 0원이더라도 시세 2억 4천만 원짜리 집에 보증금 2억 3천만 원으로 들어가면, 집값이 5%만 떨어져도 이미 집을 팔아 보증금을 다 못 돌려주는 상태가 됩니다. 대출이 아니라 보증금이 곧 위험의 몸통인 셈입니다.

국토교통부의 전세사기 유형 분석에 따르면, 깡통전세는 시세를 파악하기 어려운 신축 빌라·다세대 밀집지역에 집중됩니다. 신축은 매매 실거래가 아직 형성되지 않아 집주인이 분양가를 부풀리기 쉽고, 그 부풀린 값에 맞춰 전세보증금을 높게 받아 편취하는 수법이 반복됩니다. 실제로 시세 1억 5천만 원짜리 빌라를 1억 8천만 원으로 계약시키는 식입니다. 이때 등기부는 대출 없이 깨끗하게 보일 수 있습니다.

숫자로도 확인됩니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회 집계 기준 2026년 6월까지 누적 피해자 결정은 약 3만 9,669건에 이르고, 그중 **40세 미만 청년이 약 75.95%**를 차지합니다. 피해가 청년 세입자에게 몰리는 이유는 분명합니다. 사회초년생일수록 시세를 검증할 경험이 적고, 근저당만 없으면 안심해 버리기 때문입니다.

“그래도 근저당이 없으면 최소한 나보다 앞선 채권자는 없는 것 아니냐"고 생각하기 쉽습니다. 다가구주택에서는 이 생각이 정확히 뒤집힙니다. 다가구는 건물 한 채에 세입자가 여럿인데, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금은 등기부에 전혀 기록되지 않으면서도 나보다 앞선 선순위 채권입니다. 등기부만 보면 빚이 없어 보여도, 실제로는 다른 세입자 보증금이 집값의 절반을 넘게 깔려 있을 수 있습니다.

그래서 판별의 출발점은 “근저당이 있느냐"가 아니라 “이 집이 감당할 수 있는 보증금의 총량이 얼마인가"를 계산하는 것입니다. 지금부터 그 계산을 세 단계로 나눠 보겠습니다.

1단계 — 흔들리지 않는 시세부터 확정한다

3단계 계산의 분모는 시세입니다. 시세를 얼마로 잡느냐에 따라 안전한 집이 위험해 보이기도 하고, 위험한 집이 안전해 보이기도 하므로 여기서부터 정확해야 합니다. 시세는 집주인이나 중개사가 부르는 값이 아니라, 세입자가 공공 데이터로 직접 확인한 값이어야 합니다.

시세를 확정하는 이유가 중요합니다. 깡통전세의 뿌리가 ‘부풀린 시세’이기 때문에, 집주인이 제시하는 매매가나 분양가를 그대로 믿으면 계산 자체가 오염됩니다. 신축 빌라는 실거래 자체가 없어 비교 기준이 사라지는데, 사기 구조는 바로 이 공백을 노립니다. 따라서 세입자는 두 개의 공적 기준을 교차로 확인해 방어선을 세워야 합니다.

첫째는 국토교통부 실거래가 공개시스템입니다. 회원가입 없이 누구나 같은 동네, 비슷한 면적, 비슷한 연식의 매매 실거래가를 조회할 수 있습니다(국토교통부 실거래가 공개시스템, 확인일 2026년 8월 7일). 계약할 집 자체의 실거래가 없다면 걸어서 5분 거리의 비슷한 구축 빌라 실거래가를 대신 참고합니다. 둘째는 부동산공시가격 알리미의 공시가격입니다. 다세대·연립·오피스텔은 실거래가 드물기 때문에, 공시가격에 약 1.4배를 곱한 값을 시세의 하한선으로 활용할 수 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 반환보증 심사에서 주택가격을 공시가격의 140%로 산정하는 방식과 같습니다(HUG 전세보증금반환보증 상품개요, 확인일 2026년 8월 7일).

실제로 적용해 보겠습니다. 신축 빌라에 첫 전세로 들어가려는 김민수 씨(가칭)의 경우, 집주인은 매매가가 2억 7천만 원이라고 말합니다. 그런데 부동산공시가격 알리미에서 공시가격을 확인하니 1억 8,500만 원이었습니다. 여기에 1.4배를 곱하면 약 2억 5,900만 원입니다. 다시 인근 구축 빌라의 실거래가를 찾아보니 비슷한 면적이 2억 4천만 원 안팎에 거래되고 있었습니다. 집주인이 부른 2억 7천만 원은 두 공적 지표보다 3천만 원가량 높습니다. 김민수 씨는 보수적으로 낮은 쪽인 2억 4천만 원을 시세로 확정합니다.

“공시가격 1.4배가 너무 후하게 잡는 것 아니냐"고 생각할 수 있습니다. 오히려 반대입니다. 부풀린 분양가에 속지 않으려면 공시가 기반값과 인근 실거래가 중 더 낮은 값을 택하는 것이 핵심입니다. 시세를 높게 잡을수록 뒤에서 계산할 비율이 낮아져 위험한 집이 안전해 보이므로, 시세는 항상 보수적으로 확정하는 것이 안전합니다.

지금 확인할 것은 명확합니다. 계약 전 실거래가 공개시스템과 공시가격 알리미 두 곳을 열어, 집주인이 부른 값이 아니라 내가 검증한 값을 시세로 적어 두는 것입니다. 이 숫자가 다음 계산의 분모가 됩니다.

2단계 — 등기부에 안 보이는 빚까지 전부 더한다

2단계는 이 집에 걸린 모든 선순위 부담을 합산하는 것입니다. 분자는 내 보증금 하나가 아니라, 나보다 앞서 배당받는 모든 채권과 내 보증금의 합계입니다. 여기서 등기부에 보이는 빚과 보이지 않는 빚을 나눠서 봐야 합니다.

먼저 등기부에 보이는 빚, 즉 근저당권입니다. 여기서 주의할 점은 은행이 등기부에 적어 두는 금액이 실제 대출 원금이 아니라 채권최고액이라는 사실입니다. 은행은 이자 연체까지 대비해 보통 대출 원금의 110~120%를 채권최고액으로 설정합니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 2천만 원이면 실제 대출은 1억 원 안팎일 수 있습니다. 다만 경매가 벌어지면 이 채권최고액 한도까지 우선 배당될 수 있으므로, 계산할 때는 실제 원금이 아니라 채권최고액을 그대로 넣는 것이 안전합니다.

문제는 등기부에 보이지 않는 빚입니다. 다가구주택에서는 나보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 다른 세입자들의 보증금이 나보다 선순위인데, 이 금액은 등기부 어디에도 나오지 않습니다. 이것을 확인하지 않으면 계산의 분자가 실제보다 훨씬 작게 잡혀 위험을 통째로 놓칩니다. 확인 방법은 계약 전 주민센터에서 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 발급받아 앞선 세입자들의 보증금을 합산하는 것입니다. 동시에 임대인과 중개사에게 ‘타 세입자 전세계약 확인서’를 요구해 교차 검증합니다.

두 사례로 나눠 계산해 보겠습니다. 앞서 시세 2억 4천만 원으로 확정한 김민수 씨의 신축 빌라는 등기부에 근저당이 전혀 없었습니다. 보증금은 2억 3천만 원입니다. 따라서 선순위 부담 합계는 근저당 0원 + 내 보증금 2억 3천만 원 = 2억 3천만 원입니다. 근저당이 없다는 이유만으로 안심했던 바로 그 집입니다.

두 번째는 다가구 원룸에 5천만 원 보증금으로 들어가려는 이수진 씨(가칭)입니다. 등기부 을구에는 근저당 채권최고액 1억 2천만 원이 잡혀 있습니다. 여기까지만 보면 부담이 크지 않아 보입니다. 그런데 주민센터에서 전입세대 열람과 확정일자 부여 현황을 떼어 보니, 먼저 들어온 다른 세입자들의 선순위 보증금 합계가 1억 3천만 원이었습니다. 그러면 선순위 부담 합계는 근저당 1억 2천만 원 + 선순위 보증금 1억 3천만 원 + 내 보증금 5천만 원 = 3억 원이 됩니다. 등기부만 봤다면 1억 2천만 원 + 5천만 원 = 1억 7천만 원으로 절반가량 과소평가했을 금액입니다.

“근저당이 작으니 다가구도 괜찮겠지"라고 생각하기 쉽지만, 다가구야말로 숨은 보증금 때문에 등기부가 가장 크게 실제와 어긋나는 유형입니다. 지금 해야 할 일은 근저당 채권최고액을 적고, 다가구라면 반드시 전입세대 열람 내역으로 앞 세입자 보증금까지 더해 분자를 완성하는 것입니다.

3단계 — 비율을 계산하고 70·80·90 경계로 판단한다

마지막 단계는 앞서 구한 두 숫자를 나누는 것입니다. 판별 공식은 (선순위 채권 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 시세 × 100이며, 이 비율이 몇 %인지에 따라 계약 여부가 갈립니다. 이 하나의 숫자가 3단계 계산의 결론입니다.

이 비율이 의미가 있는 이유는, 경매가 벌어졌을 때 낙찰가가 보통 시세의 70~80% 선에서 형성되기 때문입니다. 즉 시세 대비 부담 총액이 70%를 넘어서면 낙찰금으로 앞선 채권을 갚고 나서 내게 돌아올 몫이 줄어들기 시작하고, 80%를 넘으면 사실상 보증금 회수가 어려워지는 구간에 진입합니다. 그래서 아래와 같이 세 개의 경계선으로 판단합니다.

이제 두 사례에 대입합니다. 김민수 씨의 신축 빌라는 2억 3천만 원 ÷ 2억 4천만 원 × 100 = **약 95.8%**입니다. 근저당이 0원이라 안심했던 집이지만, 비율로 보면 90%를 훌쩍 넘어 명백한 회피 대상입니다. 집값이 조금만 내려가도 보증금이 시세를 넘어서기 때문입니다. 이수진 씨의 다가구는 3억 원 ÷ 시세 3억 원 × 100 = **100%**입니다. 반면 등기부만 봤다면 1억 7천만 원 ÷ 3억 원 = 약 56.7%로 안전 구간에 보였을 것입니다. 같은 집인데 숨은 보증금을 넣느냐 마느냐로 결론이 정반대가 됩니다.

“그래도 확정일자를 빨리 받아 우선변제권만 확보하면 되지 않느냐"고 물으실 수 있습니다. 여기가 흔한 오해입니다. 우선변제권은 배당 순서를 보장할 뿐, 집값 자체가 보증금보다 낮아진 깡통전세에서는 순서가 앞서도 돌려받을 원천이 없습니다. 나눌 파이 자체가 작으면 앞자리에 앉아도 소용이 없습니다. 그래서 3단계 계산은 확정일자 이전에, 애초에 계약할 집인지를 거르는 관문입니다.

지금 판단할 것은 단순합니다. 두 숫자를 나눠 비율을 구하고, 70% 이하면 진행을, 80%를 넘으면 회피를, 그 사이면 다음 장의 보증 가입 가능 여부로 최종 판단하는 것입니다.

계산이 위험으로 나올 때의 최후 방어선

3단계 계산이 70~80% 사이 애매한 구간으로 나온다면, 최종 판단 기준은 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는가입니다. 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급한 뒤 집주인에게 구상하는, 대항력·우선변제권과는 별개의 보험형 안전장치입니다.

이 기준이 강력한 이유는, 보증기관의 심사 자체가 세입자를 대신한 정밀 검증이기 때문입니다. 주택도시보증공사는 담보인정비율을 적용해 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이하여야 가입을 받아 주고, 다가구·단독주택은 선순위채권 총액이 주택가액의 80% 이하이면서 선순위 근저당 설정액이 60% 이하일 것을 요구합니다(HUG 전세보증금반환보증 상품개요, 확인일 2026년 8월 7일). 즉 보증기관이 가입을 거절한다는 것은, 전문기관이 이 집을 위험하다고 판정했다는 뜻입니다. 세입자가 굳이 계산에 자신이 없더라도, 가입 거절 자체를 위험 신호로 읽으면 됩니다.

여기에 최우선변제라는 안전망도 있습니다. 보증금이 소액이면 선순위 담보물권자보다 먼저 일정액을 돌려받는 제도인데, 서울 기준으로 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 최대 5,500만 원까지 최우선변제됩니다(주택임대차보호법 시행령, 찾기쉬운 생활법령정보 확인일 2026년 8월 7일). 다만 이는 소액 세입자를 위한 최소한의 방어선일 뿐, 보증금이 이 구간을 넘으면 적용되지 않으므로 반환보증이 사실상 핵심 장치입니다.

계산과 별개로 반드시 확인해야 할 신호들도 있습니다. 등기부 갑구에 임차권등기명령이 기록돼 있다면 이전 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 결정적 위험 신호이고, 소유자가 신탁회사로 돼 있는 신탁등기라면 명의상 임대인이 실소유자가 아니어서 신탁회사 동의 없이는 보증금 회수가 막힐 수 있습니다. 이런 항목이 하나라도 보이면 비율 계산과 무관하게 계약을 멈추는 것이 맞습니다.

“보증보험료가 아까운데 그냥 확정일자만 받으면 안 되냐"고 생각하기 쉽습니다. 보증료율은 연 0.097~0.211% 수준으로, 보증금 2억 원이라면 1년에 수십만 원입니다. 보증금 전액을 잃을 위험과 비교하면 저렴한 보험입니다. 게다가 무주택·보증금 3억 이하 등 요건을 갖추면 지자체가 보증료를 지원해 주기도 하므로(정부24·안심전세포털 확인일 2026년 8월 7일), 부담은 더 줄어듭니다. 지금 할 일은 계약서에 반환보증 가입과 잔금 다음 날까지 근저당 설정 금지 특약을 넣을 수 있는지 확인하는 것입니다.

계약 전 깡통전세 판별 체크리스트

아래 항목은 계약서에 서명하기 전, 3단계 계산을 실제로 수행했는지 스스로 점검하는 순서입니다. 하나라도 건너뛰면 계산이 오염되므로 순서대로 확인하시기 바랍니다.

• 시세 확정: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 인근 유사 매물 실거래가를 확인하고, 부동산공시가격 알리미 공시가격 × 1.4와 비교해 낮은 값을 시세로 적었는가?
• 근저당 확인: 등기부 을구의 근저당 채권최고액을 실제 대출 원금이 아니라 표기된 금액 그대로 분자에 넣었는가?
• 숨은 보증금 확인: 다가구라면 주민센터에서 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 발급받아 앞 세입자 선순위 보증금을 합산했는가?
• 비율 계산: (근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 시세가 70% 이하인가, 80%를 넘는가?
• 위험 등기 확인: 갑구에 임차권등기명령·가압류·신탁등기가 있는지, 있다면 계약을 멈췄는가?
• 보증 가입 확인: 반환보증 가입이 가능한 집인지, 계약서에 보증 가입 특약과 근저당 금지 특약을 넣었는가?
• 입금 계좌 확인: 보증금을 등기부상 소유자 명의 계좌로만 입금하기로 했는가?

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본에 근저당이 하나도 없으면 안전한 집인가요? 아닙니다. 근저당은 위험의 한 축일 뿐이고, 시세 대비 보증금 비율이 더 결정적입니다. 근저당이 0원이어도 보증금이 시세의 90%를 넘으면 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다. 다가구는 등기부에 안 나오는 다른 세입자 보증금까지 합산해 계산해야 진짜 위험도가 보입니다.

Q. 신축 빌라라 시세를 도무지 모르겠는데 어떻게 계산하나요? 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 동네 비슷한 면적의 구축 빌라 매매 실거래가를 찾고, 부동산공시가격 알리미의 공시가격에 약 1.4배를 곱한 값과 비교합니다. 두 값 중 낮은 쪽을 시세로 잡으면 부풀린 분양가에 속을 위험이 줄어듭니다.

Q. 다가구주택은 왜 등기부만으로 판단하면 안 되나요? 다가구는 건물 한 채에 세입자가 여럿인데, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금은 등기부에 기록되지 않습니다. 이 숨은 선순위 보증금이 근저당보다 클 때가 많습니다. 계약 전 주민센터에서 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 발급받아 직접 합산해야 합니다.

Q. 계산해 보니 위험선에 걸리는데, 그래도 계약할 방법이 있나요? 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지가 기준선입니다. 보증기관이 가입을 거절하는 집은 전문기관도 위험하다고 판단한 것이므로 피하는 편이 안전합니다. 가입이 되면 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 지급하므로, 계산상 애매한 집이라면 보증 가입 가능 여부로 최종 판단하시기 바랍니다.

본 글은 법률 자문이 아닌 일반 정보이며, 개별 분쟁·계약 사안은 변호사 등 전문가의 확인이 필요합니다.

출처 및 최종 확인일

• 실거래가 공개시스템 — 국토교통부
• 상품개요 전세보증금반환보증 — 주택도시보증공사(HUG)
• 소액보증금 최우선변제 — 찾기쉬운 생활법령정보
• 부동산공시가격 알리미 — 국토교통부

최종 확인일: 2026년 8월 7일