새시 누수, 원인과 책임 소재 갈리는 기준

새시 틈으로 물이 새기 시작하면 대부분 곧장 “실리콘 다시 쏘면 되겠지"라고 생각하십니다. 그런데 여기서 순서가 하나 빠져 있습니다. 새시 누수는 실리콘을 쏘기 전에, 이 물이 정말 새시 틈으로 들어온 빗물인지 아니면 결로나 외벽 균열에서 온 물인지부터 갈라야 합니다. 원인을 잘못 짚으면 코킹을 새로 해도 다음 장마에 똑같이 젖고, 책임을 물어야 할 상대까지 놓칩니다.

결론부터 말씀드리겠습니다. 판단은 두 축으로 갈립니다. 하나는 원인입니다. 계절·물의 성질·젖는 위치를 보면 결로인지, 새시 틈 누수인지, 외벽 균열 누수인지가 갈립니다. 다른 하나는 책임 소재입니다. 같은 창에서 새더라도 코킹 탈락이 원인이면 대체로 세대 소유주 책임이고, 외벽·옥상이 원인이면 관리주체 책임입니다. 이 두 축을 먼저 세우면 어디를 고치고 누구에게 청구할지가 정해집니다.

이 글은 새시로 물이 새는 상황에서 원인을 자가진단하는 신호, 책임이 전유부분과 공용부분으로 갈리는 실제 판정 기준, 그리고 대응 순서와 비용까지를 한 번에 정리했습니다. 특히 “외벽에 붙은 창이니 관리사무소가 알아서 고쳐 주겠지"라는 흔한 기대가 왜 자주 빗나가는지를, 실제 판결로 짚어 드리겠습니다.

새시 누수와 결로·외벽 균열을 가르는 신호

새시 누수란 창틀과 벽체가 만나는 틈, 또는 창호 자체의 결함을 통해 외부의 빗물이 실내로 유입되는 현상을 말합니다. 표면에 맺힌 물방울이 아니라 바깥에서 안으로 들어온 물이라는 점이 핵심입니다. 이 정의가 왜 중요한가 하면, 겉으로는 똑같이 “창가가 젖는” 현상이라도 물이 어디서 왔느냐에 따라 고칠 곳과 책임질 사람이 완전히 달라지기 때문입니다.

가장 흔히 헷갈리는 상대가 결로입니다. 결로는 실내 공기의 수증기가 차가운 표면에 응결한 것으로, 물이 밖에서 들어온 것이 아니라 실내에서 만들어진 것입니다. 왜 이 구분이 어렵냐면, 겨울철 창틀은 열이 빠져나가는 취약부(열교)라 표면 온도가 낮아지고, 국토교통부 결로방지 설계기준의 표준 실내조건인 온도 25℃·상대습도 50%에서도 이슬점은 약 13.9℃까지 올라오기 때문입니다. 즉 창틀 표면이 14℃ 아래로만 내려가도 결로가 생겨, 마치 물이 새는 것처럼 보입니다.

구분의 기준은 크게 네 가지입니다. 첫째는 계절성입니다. 결로는 실내외 온도차가 큰 겨울에 집중되고, 새시 틈 누수는 비바람이 강한 장마·태풍철에 집중됩니다. 둘째는 마름 여부입니다. 결로는 환기하고 제습기를 돌리면 마르지만, 누수는 비가 오는 동안 24시간 계속 물이 공급됩니다. 셋째는 위치입니다. 결로는 외벽과 맞닿은 모서리와 창 유리 하단에 넓게 맺히고, 누수는 창틀 특정 지점에서 물이 흘러내린 자국이 선명하게 남습니다. 넷째는 물의 성질입니다. 표면만 눅눅하면 결로, 맑은 물이 계절과 무관하게 계속 흐르면 배관 누수 쪽을 봐야 합니다.

실제 상황으로 옮겨 보겠습니다. 30평대 아파트 12층에 사는 김씨는 매년 장마철만 되면 거실 큰 창 오른쪽 아래 벽지가 젖고 얼룩이 번졌습니다. 처음에는 결로로 여겨 제습기를 돌렸지만 나아지지 않았고, 맑은 날에는 멀쩡하다가 비 오는 날에만 젖는 패턴이 반복됐습니다. 계절성(장마)과 위치(창 특정 지점)와 마름 여부(비 올 때만 젖음)를 종합하면 결로가 아니라 새시 틈 누수라는 신호가 뚜렷합니다. 김씨처럼 패턴을 며칠만 기록해도 원인 후보가 절반으로 줄어듭니다.

창가에 물이 맺히면 그냥 다 결로 아냐? 겨울에 흔한 거잖아.

이렇게 생각하기 쉽지만, 결로와 누수는 발생 시점 하나만 봐도 상당 부분 갈립니다. 겨울에 창틀 모서리가 눅눅한 것은 결로일 확률이 높지만, 여름 장마에 창 아래로 물줄기가 흐른다면 그것은 결로로 설명되지 않습니다. 결로는 온도차가 만드는 현상이라 한여름에는 잘 생기지 않기 때문입니다. 계절을 거꾸로 대입해 보는 것만으로도 값비싼 오진을 피할 수 있습니다.

그래서 지금 확인하실 것은 이렇습니다. 젖은 시점이 겨울인지 장마철인지, 환기 후 마르는지 비 올 때만 젖는지, 그리고 젖은 자국이 넓게 퍼졌는지 한 지점에서 흘러내렸는지를 사진과 함께 기록해 두시기 바랍니다. 이 기록은 뒤에서 다룰 책임 청구 단계에서 그대로 증거가 됩니다.

새시 누수는 왜 생기는가

새시 누수의 원인은 크게 세 갈래입니다. 창틀 둘레의 실리콘 코킹 노후, 창틀 하부 배수 구조의 문제, 그리고 창틀 바깥 콘크리트 외벽의 균열입니다. 이 세 가지는 각각 물이 들어오는 경로가 다르고, 뒤에서 볼 책임 소재도 다르게 연결되므로 나눠서 이해하실 필요가 있습니다.

가장 빈번한 주범은 외부 실리콘 코킹의 경화입니다. 아파트 외벽 콘크리트와 창틀 사이의 유격을 메우는 외부 실란트는 여름 더위와 겨울 추위를 오가며 팽창·수축을 반복합니다. 이 과정이 누적되면 실리콘이 탄성을 잃고 딱딱하게 굳는데, 업계에서는 외부 코킹의 경화가 대체로 시공 후 5년 안팎부터 시작된다고 봅니다. 굳은 실리콘은 콘크리트 면에서 미세하게 벌어지고, 그 틈으로 강한 바람을 탄 빗물이 밀려 들어옵니다. 왜 하필 바람이 문제냐면, 정지한 빗물은 중력으로 아래로 흐르지만 강풍은 물을 수평·상방으로 밀어 올려 평소에는 물이 닿지 않던 윗틈까지 침투시키기 때문입니다.

두 번째 경로는 창틀 하부의 배수구멍(빗물구멍) 막힘입니다. 창틀 하단에는 새시 레일에 고인 빗물을 바깥으로 빼내는 작은 물구멍이 설계돼 있습니다. 그런데 먼지와 이물질이 쌓여 이 구멍이 막히면, 빠져나가야 할 물이 레일에 고이고 수위가 높아져 실내 쪽으로 넘칩니다. 겉보기에는 창틀 안쪽에서 물이 배어 나오는 것처럼 보여 코킹 문제로 오해하기 쉽지만, 실제로는 배수 실패가 원인인 경우가 적지 않습니다.

세 번째는 콘크리트 외벽 자체의 균열입니다. 건물이 노후하면 외벽에 거미줄 같은 미세 크랙이 생기고, 물이 벽체를 타고 스며들어 창 주변으로 배어 나옵니다. 이 경우는 창틀이 멀쩡해도 누수가 생기며, 뒤에서 보겠지만 책임 소재가 세대가 아니라 관리주체로 넘어가는 결정적 분기점이 됩니다.

구체적 사례로 보겠습니다. 준공 8년 차 아파트 9층 이씨는 코킹이 갈라진 것을 육안으로 확인하고 외부 실리콘만 새로 쏘았는데, 그해 태풍에 또 같은 자리가 젖었습니다. 알고 보니 코킹 노후와 함께 창틀 배수구멍이 낙엽으로 막혀 있었고, 두 원인이 겹친 상태였습니다. 코킹만 손보고 배수구멍을 방치했으니 물이 레일에 고여 다시 넘친 것입니다. 이처럼 원인은 하나가 아니라 겹쳐 있는 경우가 흔합니다.

여기서 흔한 오해를 짚겠습니다. 실리콘만 두껍게 덧바르면 해결된다고 여기기 쉽지만, 굳은 기존 실리콘 위에 새 실리콘을 덧대면 접착이 제대로 되지 않아 얼마 못 가 다시 벌어집니다. 재시공의 핵심은 두께가 아니라 기존 실리콘 완전 제거 후 재충전입니다. 또한 외벽 균열이 원인인 물을 창틀 코킹으로 막으려 하면 물길만 다른 곳으로 돌 뿐 근본 해결이 되지 않습니다.

그러므로 지금 확인하실 것은 세 가지입니다. 코킹에 실금이나 벌어짐이 있는지, 창틀 하부 배수구멍이 이물질로 막혀 있지 않은지, 그리고 창 주변 콘크리트 면에 균열이 보이는지입니다. 이 세 지점을 손전등으로 하나씩 확인하시면 원인의 범위가 좁혀집니다.

책임은 전유부분인가 공용부분인가

새시 누수에서 가장 첨예하게 갈리는 것이 책임 소재입니다. 판정의 기본 축은 명확합니다. 누수를 일으킨 부위가 전유부분이면 해당 세대 소유주 책임, 공용부분이면 입주자대표회의 등 관리주체 책임입니다. 전유부분은 각 세대가 단독으로 쓰는 공간이고, 공용부분은 그 밖에 여러 세대가 함께 쓰거나 건물 골격을 이루는 부분을 말합니다.

왜 이렇게 나누는가 하면, 관리와 보수의 권한이 있는 사람이 그 부분의 하자에도 책임을 지는 것이 공평하기 때문입니다. 각 세대가 자기 창을 여닫고 관리하는 이상, 그 창에서 비롯된 손해는 세대가 지는 것이 원칙입니다. 그래서 통상적으로 각 호에서만 사용하는 창호는 전유부분으로 봅니다. 반대로 개별 세대가 손댈 수 없는 외벽·옥상·공용배관은 공용부분이고, 그 하자는 관리주체의 몫입니다.

이 기준이 실제로 어떻게 적용됐는지 판례로 보겠습니다. 한 사건에서 윗집 발코니 창과 벽체 사이의 코킹이 탈락하고 균열이 생겨 빗물이 유입됐고, 그 물이 아랫집 천장으로 새어 나왔습니다. 법원은 누수 원인 부위를 공용부분으로 보기 어렵다며 윗집의 전유부분으로 판단했고, 윗집 소유주에게 누수방지공사와 함께 원상복구비로 감정된 8,380,512원의 배상을 명했습니다. 근거는 소유권 방해 배제를 규정한 민법 제214조와 공작물의 설치·보존 하자 책임을 규정한 민법 제758조였습니다. 창틀 코킹은 세대가 관리하는 전유부분이라는 판단이 금액으로 확인된 셈입니다.

반대 방향의 판례도 있습니다. 아파트 옥상과 외벽에서 빗물이 새어 아랫세대에 피해를 준 사안에서는, 그 부위가 공용부분이라는 이유로 입주자대표회의의 책임이 인정됐습니다. 같은 “빗물 누수"라도 원인이 세대 창틀이면 세대가, 외벽·옥상이면 관리주체가 책임진다는 분기가 판결로 드러납니다.

우리 집 창은 외벽에 딱 붙어 있으니까 당연히 공용부분이고, 관리사무소가 다 책임지는 거 아냐?

많은 분이 이렇게 기대하지만, 위 판례가 보여주듯 외벽에 접해 있다는 사실만으로 창이 공용부분이 되는 것은 아닙니다. 각 세대가 단독으로 쓰는 창과 그 둘레 코킹은 대체로 전유부분으로 분류되어, 코킹 탈락 누수의 책임이 세대로 돌아온 것입니다. “붙어 있으니 공용"이라는 직관이 8백만 원대 배상으로 뒤집힌 이유가 여기에 있습니다.

다만 현실에서는 원인이 한쪽으로 딱 떨어지지 않는 경우가 많습니다. 이때를 위한 두 가지 장치가 있습니다. 하나는 집합건물법 제6조로, 누수 원인이 전유부분과 공용부분 중 어디인지 불분명하면 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정합니다. 즉 원인 규명이 안 되면 관리주체 쪽으로 추정의 무게가 실립니다. 다른 하나는 원인이 세대 창틀과 공용 외벽에 복합적으로 얽힌 경우로, 이때는 민법 제760조의 공동불법행위로 보아 양쪽이 함께 책임지는 판단이 내려지기도 합니다.

그러므로 지금 하실 일은 원인 부위를 객관적으로 특정하는 것입니다. 창틀 코킹인지 외벽 균열인지에 따라 청구 상대가 세대 소유주로 갈지 관리주체로 갈지가 결정되고, 불분명하면 추정 규정 덕분에 관리주체에 먼저 문제를 제기할 근거가 생깁니다. 앞서 기록해 둔 사진과 발생 패턴이 여기서 원인 특정의 자료가 됩니다.

대응 순서와 비용, 무엇부터 해야 하나

새시 누수 대응은 “일단 실리콘부터"가 아니라 원인 특정 → 경중 판단 → 시공 방식 선택의 순서로 가야 비용이 새지 않습니다. 원인을 모른 채 시공부터 하면 앞서 이씨 사례처럼 재작업 비용이 이중으로 듭니다. 이 순서를 지키는 것 자체가 가장 큰 비용 절감입니다.

먼저 비용 구조를 보겠습니다. 원인이 육안으로 잡히지 않을 때는 누수탐지를 먼저 받게 되는데, 탐지 비용은 평균 15만~30만 원 선입니다. 원인이 코킹 노후로 특정되면 창틀 코킹 재시공으로 넘어가며, 외부 창틀 코킹은 창 한 면 기준 대략 6만~12만 원이 기준입니다. 다만 이 금액은 창 개수와 길이, 코킹 자재 등급, 그리고 기존 실리콘 철거 여부에 따라 크게 달라집니다. 앞서 강조한 대로 기존 실리콘을 완전히 걷어내고 재충전해야 하므로, 철거를 포함한 견적으로 비교하시는 것이 정확합니다.

왜 창호 교체까지 언급하느냐 하면, 코킹과 배수구멍을 손봐도 잡히지 않는 누수가 있기 때문입니다. 창호 프레임 자체가 변형됐거나 조립 불량이 구조적이면 부분 보수로는 한계가 있고, 이때는 창호 교체가 검토됩니다. 24평 기준 창호 전체 교체는 약 700만~1,100만 원 수준으로 코킹 재시공과는 단위가 다릅니다. 그래서 교체는 코킹·배수·외벽을 모두 점검한 뒤 마지막으로 고려하는 선택지입니다.

구체적 계산 시나리오로 감을 잡아 보겠습니다. 30평대 아파트에 거실 큰 창 2면과 방 창 1면, 총 3면에서 코킹 노후가 확인된 박씨의 경우를 가정하겠습니다. 원인이 코킹으로 명확해 탐지는 생략하고, 기존 실리콘 철거를 포함해 면당 10만 원으로 재시공하면 3면 × 10만 원 = 약 30만 원입니다. 여기에 배수구멍 청소를 함께 진행해도 큰 추가 비용은 들지 않습니다. 반면 같은 집에서 원인을 못 찾아 탐지비 25만 원을 쓰고, 코킹만 손봤다가 외벽 균열을 놓쳐 이듬해 재시공까지 하면 손쉽게 두 배 이상으로 불어납니다. 자기 집 창 면 수를 이 계산에 대입해 보시면 대략의 예산이 잡힙니다.

여기서 오해 하나를 짚겠습니다. 셀프 코킹이 항상 저렴한 정답은 아닙니다. 저층이고 실내에서 손이 닿는 창이면 시도해 볼 만하지만, 고층 외부 창틀은 안전 장비와 기술이 필요해 셀프로는 위험하고 마감 품질도 확보하기 어렵습니다. 외부 코킹이 내부 코킹보다 비용이 높은 이유가 바로 이 접근성과 장비 때문입니다. 무리한 셀프 시공으로 안전사고가 나면 아낀 시공비와 비교할 수 없는 손실이 됩니다.

한 가지 더, 신축 아파트라면 비용을 내기 전에 하자담보책임을 먼저 확인하셔야 합니다. 공동주택관리법 시행령 별표4에 따라 방수공사는 5년, 마감공사는 2년의 하자담보책임기간이 정해져 있고, 국토교통부 하자판정기준상 누수는 부위와 관계없이 발생 즉시 하자로 인정될 수 있습니다. 기간 안이라면 자비로 고치기 전에 시공사에 하자보수를 청구하는 것이 순서입니다. 그러므로 지금 확인하실 것은 준공·입주 시점, 창 면 수, 그리고 원인이 특정됐는지 여부이며, 이 세 가지가 정해지면 셀프·전문시공·하자청구 중 어디로 갈지가 결정됩니다.

새시 누수 대응 체크리스트

아래 항목을 위에서부터 순서대로 확인하시면 원인 특정과 책임 판단, 비용 결정까지 한 번에 정리됩니다.

• 젖는 시점 기록: 겨울인지 장마·비 오는 날인지, 환기하면 마르는지 계속 젖는지를 날짜와 함께 메모합니다.
• 젖는 위치 사진: 창틀 특정 지점에서 흘러내렸는지, 모서리에 넓게 맺혔는지를 사진으로 남깁니다.
• 코킹 상태 확인: 창 둘레 외부 실리콘에 실금·벌어짐·경화가 있는지 손전등으로 봅니다.
• 배수구멍 점검: 창틀 하단 물구멍이 먼지·이물질로 막혀 있지 않은지 확인합니다.
• 외벽 균열 확인: 창 주변 콘크리트 면에 크랙이 보이는지 살핍니다.
• 원인 부위 판정: 세대 창틀인지 외벽·옥상인지, 불분명한지를 정리해 청구 상대를 가늠합니다.
• 하자담보기간 확인: 신축이면 준공·입주 시점으로 방수 5년·마감 2년 기간 내인지 확인합니다.
• 견적 기준 통일: 시공 견적은 기존 실리콘 철거 포함·창 면 수 기준으로 비교합니다.

자주 묻는 질문

Q. 새시 틈으로 새는 물이 누수인지 결로인지 어떻게 구분하나요?

계절과 마름 여부를 먼저 보시면 됩니다. 겨울철 창 주변에 물방울이 맺히고 환기·제습하면 마르면 결로에 가깝고, 비 오는 날 창틀 아래로 물이 흘러 계속 젖어 있으면 새시 틈 누수일 가능성이 큽니다. 맑은 물이 계절과 무관하게 지속되면 배관 누수도 함께 의심하셔야 합니다.

Q. 새시 누수는 항상 집주인 책임인가요, 관리사무소 책임인가요?

누수 부위에 따라 갈립니다. 각 세대가 단독으로 쓰는 창틀과 벽체 사이 코킹 탈락이 원인이면 대체로 전유부분으로 보아 해당 세대 소유주 책임이고, 외벽·옥상 균열이 원인이면 공용부분으로 보아 입주자대표회의 등 관리주체 책임입니다. 원인이 불분명하면 집합건물법 제6조에 따라 공용부분 하자로 추정됩니다.

Q. 외부 창틀 실리콘 코킹은 얼마 만에 다시 해야 하나요?

외부에 노출된 실리콘 실란트는 온도 변화로 평균 5년 안팎이면 굳어 갈라지는 경화가 시작됩니다. 창 아래 벽지가 얼룩지거나 코킹에 실금이 보이면 노후 신호이므로, 장마 전에 상태를 점검해 두시는 편이 안전합니다.

Q. 창틀 코킹만 다시 하면 새시 누수가 잡히나요?

원인이 코킹 노후 하나면 재시공으로 해결되는 경우가 많습니다. 다만 콘크리트 외벽 균열이나 배수구멍 막힘, 창호 조립 불량이 겹쳐 있으면 코킹만으로는 재발합니다. 원인을 먼저 특정한 뒤 순서를 정하는 것이 비용을 아끼는 길입니다.

Q. 아랫집에서 우리 집 때문에 샌다고 하는데 바로 배상해야 하나요?

원인이 우리 집 창틀 코킹으로 특정되면 배상 책임이 발생할 수 있지만, 그 전에 원인 부위부터 객관적으로 확인하셔야 합니다. 외벽 등 공용부분이 원인일 수 있고 원인이 불분명하면 공용부분으로 추정되므로, 성급히 인정하기보다 누수탐지 결과와 사진으로 부위를 먼저 특정하시기 바랍니다.

출처 및 업데이트

아래 자료를 근거로 작성했으며, 수치와 제도는 각 기관 자료를 교차 확인했습니다.

• 공동주택관리법 시행령 별표4 (하자담보책임기간) — 국가법령정보센터
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조 — 국가법령정보센터
• 샷시 주변 코킹 탈락·균열부에 빗물 유입돼 아랫집 누수… 손해배상 판결 — 리걸타임즈
• 아파트 옥상·외벽 누수로 인한 피해는 입대의 책임 — 한국아파트신문
• 창틀 코킹 방수 시공 비용 안내 — 미소

최종 확인일: 2026-07-17

본 글은 법률 자문이 아닌 일반 정보이며, 개별 분쟁·계약 사안은 변호사 등 전문가의 확인이 필요합니다.