누수부터 균열까지, 하자 책임 갈리는 기준 4가지

천장에서 물이 떨어지고 벽에 금이 갔을 때, 대부분의 사람이 가장 먼저 하는 생각은 하나입니다.

하자가 생겼으면 무조건 지어준 건설사가 다 고쳐주는 거 아냐?

결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 똑같은 누수, 똑같은 균열이라도 누가 고치고 누가 돈을 내는지는 4가지 기준의 조합으로 갈립니다. 그 4가지는 ①어디서 생겼는가(부위) ②왜 생겼는가(원인) ③언제 생겼는가(시점) ④얼마나 심한가(정량 판정)입니다. 이 네 축 중 하나만 어긋나도 책임 주체가 건설사에서 윗집으로, 혹은 관리사무소로, 심지어 나 자신으로 바뀝니다.

그래서 하자를 발견한 순간 감정적으로 “누가 물어내라"부터 외치면 오히려 손해입니다. 먼저 이 글의 4가지 기준을 순서대로 대입해 책임의 좌표부터 찍은 뒤에 청구 상대와 방법을 정해야 합니다. 국토교통부 자료에 따르면 2020년부터 2025년 8월까지 하자심사·분쟁조정위원회에 접수된 하자심사 신청은 1만 2,005건에 달하고, 그중 실제 하자로 판정받은 비율은 67.5%(8,103건)였습니다. 나머지 32.5%가 왜 하자로 인정받지 못했는지를 뒤집어 보면, 대부분 이 4가지 기준 중 어딘가에서 걸린 것입니다. 지금부터 그 네 기준을 하나씩, 실제 판례와 공식 기준으로 짚어 드리겠습니다.

하자 책임은 왜 한쪽으로 정해지지 않을까

하자 책임이 자동으로 건설사에게 가지 않는 이유는, 하자라는 사건에 관여하는 주체가 원래 여러 명이기 때문입니다. 공동주택에서 하자를 둘러싼 책임 주체는 크게 세 갈래입니다. 아파트를 지어 분양한 사업주체(시행사·건설사), 문제를 일으킨 옆·윗세대, 그리고 공용부분을 관리하는 입주자대표회의(관리주체)입니다. 하나의 물자국을 두고도 이 셋 중 누구의 몫인지가 사안마다 달라집니다.

왜 이렇게 나뉘어 있을까요? 그 뿌리는 소유와 관리의 경계에 있습니다. 아파트는 내 집이라 해도 벽 속 배관, 외벽, 옥상, 기둥까지 전부 내 마음대로 할 수 있는 공간이 아닙니다. 여러 세대가 함께 쓰는 부분은 법적으로 공용부분으로 묶여 있고, 그 유지·보수 의무는 개별 세대가 아니라 관리주체에게 있습니다. 반대로 세대 안에서 내가 쓰고 관리하는 배관·기구는 전용부분이라 그 관리 소홀의 결과는 내가 집니다. 다시 말해, 책임은 소유·관리의 지배권이 누구에게 있느냐를 따라 흐릅니다.

여기에 또 하나의 축이 겹칩니다. 바로 “이게 시공을 잘못해서 생긴 결함인가, 아니면 살면서 생긴 문제인가"라는 원인의 축입니다. 법제처 생활법령정보는 하자를 “공사상의 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생해 안전상·기능상·미관상 지장을 초래하는 결함"으로 정의합니다. 핵심은 공사상의 잘못이라는 전제입니다. 아무리 물이 새도 그 원인이 시공 결함이 아니라 입주자의 관리 소홀이나 자연스러운 환경 현상이라면, 그것은 담보책임 대상 하자가 아닙니다.

예를 들어 보겠습니다. 30평대 아파트에 입주한 A씨의 안방 천장에 물자국이 번졌습니다. 겉모습만 보면 하나의 누수 사건이지만, 실제 책임은 원인에 따라 완전히 달라집니다. 위층 세대 화장실 배관 시공 불량이면 위층 소유자 또는 사업주체, 벽체 속 공용 입상배관 결함이면 관리주체, 창틀 주변 단열 부족으로 생긴 겨울철 결로면 사업주체 또는 관리 방식의 문제로 갈립니다. 같은 천장, 같은 물자국인데 청구서를 보낼 주소가 세 군데로 나뉘는 셈입니다.

여기서 많은 분이 오해하는 지점이 있습니다. “하자면 다 국가나 공공기관이 고쳐준다"고 생각하기 쉽지만, 하자보수의 1차 의무자는 어디까지나 나와 분양계약을 맺은 사업주체입니다. 하자심사·분쟁조정위원회는 다툼이 생겼을 때 판정·조정을 해주는 기관이지, 직접 공사를 해주는 곳이 아닙니다. 이 구조를 모르면 엉뚱한 곳에 시간을 낭비하게 됩니다.

그래서 지금 우리가 할 일은 분명합니다. 하자를 발견했다면 흥분하기 전에 부위·원인·시점·판정이라는 네 개의 질문을 스스로에게 던지는 것입니다. 이 네 가지를 채우면 청구 상대와 승산이 거의 자동으로 나옵니다. 다음 장부터 그 첫 번째 기준인 부위부터 시작하겠습니다.

기준 하나, 어디서 생겼나 — 전용부분과 공용부분

첫 번째 기준은 하자가 전용부분에서 생겼는지, 공용부분에서 생겼는지입니다. 전용부분은 세대 안에서 내가 배타적으로 쓰는 공간과 설비이고, 공용부분은 여러 세대가 함께 쓰거나 건물 구조를 이루는 부분입니다. 이 경계선 하나가 책임 주체를 개별 세대와 관리주체로 가릅니다.

왜 이 구분이 결정적일까요? 공동주택관리법과 민법상 공용부분의 유지·보수 의무는 관리주체(입주자대표회의)에게 있기 때문입니다. 내가 손댈 수 없는 부분에서 생긴 문제를 나에게 물릴 수는 없다는 원칙이 깔려 있습니다. 반대로 전용부분은 내 지배 아래 있으니, 거기서 생긴 하자로 아랫집에 피해를 주면 내가 배상 책임을 집니다. 그래서 누수 분쟁의 첫 질문은 언제나 “물이 시작된 지점이 전용이냐 공용이냐"입니다.

실무에서 이 경계를 나누는 가장 흔한 기준선은 세대 수도계량기입니다. 계량기 이전(본관 쪽) 배관은 공용부분, 계량기 이후 세대 안으로 들어온 배관은 전용부분으로 보는 것이 일반적입니다. 다만 여기엔 함정이 있습니다. 입상배관이나 우수관처럼 여러 층을 수직으로 관통하는 배관은, 그 관이 내 집 벽 속을 지나가더라도 공용부분으로 봅니다. 세대 입주민이 함부로 훼손·변경할 수 없는 구조적 배관이기 때문입니다. 위층 화장실 아래로 물이 새는데 알고 보니 그 원인이 벽 속 공용 입상배관이었다면, 청구 상대는 위층이 아니라 관리주체가 됩니다.

부위 판정이 얼마나 미묘한지 보여주는 사례가 있습니다. 한국아파트신문의 판례평석에 소개된 한 사건에서는, 누수가 발생한 배관을 두고 1심 법원은 전용부분으로, 2심 법원은 공용부분으로 판단이 뒤집혔습니다. 그 배관이 주배관에서 갈라져 나온 가지관에 해당하고 준공 당시 설치된 금속배관 연결부에서 파열됐다는 점을 근거로, 2심은 이를 공용부분으로 보아 입주자대표회의의 손해배상 책임을 인정했습니다. 전문가인 판사들 사이에서도 부위 판정이 1심과 2심에서 갈릴 만큼 미묘하다는 사실은, 우리가 이 첫 기준을 절대 대충 넘겨서는 안 된다는 신호입니다.

“내 집 천장에서 새니까 당연히 윗집이 물어내야지"라고 단정하기 쉽지만, 위 사례처럼 원인 배관이 공용이면 윗집은 오히려 면책되고 관리주체가 책임집니다. 반대로 물자국이 내 벽에 있어도 원인이 위층 세대의 전용 배관이면 윗집 소유자에게 청구합니다. 흔적이 있는 곳과 원인이 있는 곳은 다를 수 있다는 점을 항상 염두에 둬야 합니다.

그렇다면 지금 확인할 것은 명확합니다. 누수가 의심되면 우선 원인 지점이 계량기 이후 세대 배관인지, 계량기 이전이나 입상배관 같은 공용배관인지를 특정해야 합니다. 세대 안 급수를 모두 잠근 뒤 수도계량기의 붉은 별표(팽이)가 계속 도는지 보면 급수배관 누수 여부를 자가진단할 수 있고, 미세 누수는 시간차를 두고 계량기를 촬영해 소수점 변화를 비교하면 잡힙니다. 원인 지점이 어디인지가 확인돼야 비로소 청구서를 보낼 주소가 정해집니다.

기준 둘, 왜 생겼나 — 시공하자·사용부주의·자연현상

두 번째 기준은 원인입니다. 같은 부위에서 생긴 문제라도 그 원인이 시공을 잘못한 것인지, 살면서 관리를 소홀히 한 것인지, 아니면 어쩔 수 없는 자연현상인지에 따라 책임이 완전히 갈립니다. 담보책임 대상이 되는 하자는 원칙적으로 “공사상의 잘못"에서 비롯된 결함뿐이기 때문입니다.

왜 원인을 이렇게 따질까요? 담보책임의 본질이 “약속한 품질대로 짓지 못한 데 대한 책임"이기 때문입니다. 건설사는 설계와 시방서대로 제대로 지을 의무가 있고, 그 의무를 어겨서 생긴 결함만 책임집니다. 반면 입주자가 관리를 소홀히 해서 생긴 문제나, 계절 변화처럼 누구의 잘못도 아닌 자연현상은 그 약속의 범위 밖입니다. 그래서 원인 규명은 단순한 흠집 찾기가 아니라, 책임의 근거 자체를 세우는 작업입니다.

이 원인 구분이 실제 판례에서 어떻게 작동하는지 두 사례로 보겠습니다. 한 사건에서는 위층 세입자가 혹한기에 세탁기 호스를 분리하지 않아 동파가 일어나 누수가 발생했는데, 법원은 관리 의무를 다하지 않은 세입자에게 배상 책임을 지우고 집주인(소유자)은 면책했습니다. 원인이 시공이 아니라 사용 부주의였기 때문입니다. 반대로 또 다른 사건에서는 위층 전용 배수구 하자와 공용 입상배관 하자가 겹쳐 누수가 발생하자, 위층 소유자와 입주자대표회의가 함께 도배비를 배상하도록 공동 책임을 인정했습니다. 원인이 여러 개면 책임도 나눠진다는 점을 보여줍니다.

결로는 원인 판단이 특히 까다로운 영역입니다.

곰팡이 피고 물자국 있으면 그게 다 누수 아니야?

그렇지 않습니다. 곰팡이와 물자국은 결로만으로도 얼마든지 생깁니다. 그래서 시점 단서로 원인을 좁혀야 합니다. 여름 장마철에 심해지면 외부 유입이나 방수 결함을, 겨울 난방기에 심해지면 결로를 먼저 의심합니다. 게다가 결로 하자는 판정 방식도 2020년 기준 개정으로 바뀌어, 겉모습만 보고 판단하던 방식에서 결로방지 설계가 됐는지 여부와 해당 부위의 온·습도 측정치를 종합해 판단하는 방식으로 강화됐습니다(국토교통부 하자판정기준). 즉 결로라도 설계·시공 결함이면 하자지만, 환기와 습도 관리를 소홀히 해서 생긴 결로면 입주자 몫으로 갈릴 수 있습니다.

제가 대형 평수 아파트로 이사하며 전체 리모델링을 업체에 맡겨 본 적이 있는데, 시공이 다 끝나고 살기 시작한 뒤에야 미리 챙겼어야 했던 부분들이 하나둘 눈에 들어와 아쉬웠던 경험이 있습니다. 그때 절실히 느낀 건, 하자든 아쉬운 시공이든 원인을 제때 특정해 기록으로 남겨두지 않으면 나중엔 “이게 원래 그런 건지 잘못된 건지"조차 다투기 어려워진다는 점이었습니다. 그래서 지금은 물자국이든 균열이든 발견 즉시 날짜와 함께 사진을 남기라고 권합니다.

그러니 원인 앞에서 해야 할 일은 성급한 단정을 피하는 것입니다. 누수라면 계량기 회전과 계절 심화 시점을, 결로라면 발생 부위의 온·습도와 환기 상태를 함께 기록해 두어야 합니다. 원인이 시공인지 사용인지 자연현상인지에 따라 청구가 될지 안 될지가 갈리므로, 이 단계의 관찰 기록이 나중에 감정과 심사의 결정적 근거가 됩니다.

기준 셋, 언제 생겼나 — 담보책임기간 2·3·5·10년

세 번째 기준은 시점입니다. 아무리 명백한 시공하자라도 하자담보책임기간이 지났으면 청구권이 사라집니다. 그리고 이 기간은 하자가 생긴 공사 종류에 따라 2년·3년·5년·10년으로 다르게 정해져 있습니다. 같은 균열이라도 어느 부위냐에 따라 청구 가능 기간이 2년에서 10년까지 벌어집니다.

왜 공정마다 기간이 다를까요? 공동주택관리법 시행령 별표4는 결함이 겉으로 드러나기까지 걸리는 잠복기, 그 하자가 안전에 미치는 중대성, 그리고 재시공 난이도와 자재의 내구연한을 함께 고려해 기간을 차등했습니다. 위험이 크고 오래 버텨야 하는 구조일수록 기간이 길고, 눈에 빨리 드러나고 교체가 쉬운 마감일수록 짧습니다. 다시 말해, 기간의 길이는 그 부위가 감당하는 위험과 수명의 함수입니다.

구체적으로 보겠습니다. 미장·도배·도장·타일·수장 같은 마감공사는 2년, 창호·급배수·난방·전기·단열·목공사는 3년, 대지조성·철근콘크리트·조적·지붕·방수공사는 5년, 기둥·내력벽 같은 내력구조부와 지반공사는 10년입니다(공동주택관리법 시행령 별표4, 2021년 개정 기준). 여기서 오해가 자주 생깁니다.

아파트 하자는 다 10년 아니었어?

10년은 어디까지나 내력구조부와 지반에만 적용됩니다. 벽지 들뜸이나 타일 하자를 5년 차에 발견해 청구하면, 그것은 이미 2년 담보기간이 끝난 마감공사라 인정받기 어렵습니다. 반대로 콘크리트 구조체 균열이라면 5년, 기둥·내력벽 균열이라면 10년까지 열려 있습니다. 같은 ‘균열’이라는 단어에 속아 기간을 착각하면 청구 자체가 봉쇄됩니다.

시점에는 기산점이라는 또 하나의 변수가 있습니다. 전유부분은 입주자에게 인도된 날(열쇠 수령일)부터, 공용부분은 사용검사일부터 기간이 시작됩니다. 예를 들어 30세대 규모 아파트에 2년 전 입주한 B씨가 안방 벽지 들뜸을 발견했다면, 도배는 마감공사라 인도일 기준 2년이 거의 다 찬 상태입니다. 이때는 하루라도 빨리 서면으로 청구 기록을 남기는 것이 승패를 가릅니다. 여기서 결정적인 함정이 하나 더 있습니다. 담보책임기간 안에 청구했더라도 그 청구가 구두나 게시판 게시였다면 유효한 권리행사로 인정되지 않는 경우가 많습니다. 문자·이메일·내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 서면 청구여야 “기간 안에 청구했다"는 사실이 증명됩니다.

그러니 하자를 발견하면 순서를 바꾸지 말아야 합니다. 먼저 그 하자가 어느 공정에 속하는지(마감이면 2년, 구조면 5·10년), 지금이 기산점부터 며칠째인지를 확인하고, 기간이 임박했다면 원인 규명보다 서면 청구 기록 확보를 먼저 해야 합니다. 청구권이 살아 있을 때 기록을 남겨두면, 원인 규명과 감정은 그 뒤에 시간을 두고 진행할 수 있습니다.

기준 넷, 얼마나 심한가 — 국토부 하자판정기준

네 번째 기준은 정량 판정입니다. 부위·원인·시점이 다 맞아떨어져도, 그 손상이 국토교통부가 정한 하자판정기준의 수치를 넘지 못하면 하자로 인정되지 않습니다. 눈에 거슬린다는 주관적 느낌이 아니라, 측정 가능한 숫자가 하자와 비하자를 가르는 마지막 관문입니다.

왜 숫자로 선을 그을까요? 미관상 거슬리는 정도는 사람마다 다르고, 그 주관을 그대로 인정하면 분쟁이 끝나지 않기 때문입니다. 그래서 국토부는 공동주택 하자의 조사·보수비용 산정 및 하자판정기준(고시)에서 항목별로 정량 기준을 못 박았습니다. 이 기준은 법원 판례를 반영해 다듬어져 왔고, 감정과 심사의 공통 잣대로 쓰입니다. 즉 정량 기준은 **분쟁의 주관성을 걷어내기 위한 공적 자(尺)**입니다.

가장 자주 인용되는 것이 균열입니다. 콘크리트 균열은 외벽 기준 폭 0.3mm 이상, 내벽·기둥은 0.4mm 이상이면 시공하자로 봅니다(2020년 개정으로 0.3mm 기준 통일, 판례 반영). 다만 폭이 기준에 못 미쳐도 벽을 관통한 관통균열이거나 누수를 동반하거나 철근 배근 위치의 균열이면 폭과 무관하게 하자로 인정합니다. 보수 공법도 이 수치를 따라 갈립니다. 0.3mm 미만은 표면처리공법이 원칙이고, 0.3mm 이상은 저점도 에폭시를 주입하는 충진(주입)공법이 원칙입니다. 참고로 균열 보수를 사설 업체에 맡길 경우 에폭시 시공 견적은 평균 약 95만 원 선(숨고 집계 기준, 최저 7.5만~최고 300만 원)이며, 누수를 동반하면 누수탐지 비용이 15만~30만 원가량 추가됩니다. 이 비용을 누가 부담하느냐가 바로 앞의 세 기준으로 정해지는 것입니다.

수치 기준을 실제로 대입해 보겠습니다. C씨가 거실 벽에서 발견한 균열의 폭을 크랙스케일로 재어 보니 0.2mm였습니다.

금이 이렇게 길게 갔는데 당연히 하자 아니야?

길이가 아니라 폭이 기준이라는 점을 놓치면 안 됩니다. 0.2mm 미세 균열은 그 자체로는 하자 기준 미만이라, 겉보기에 아무리 길어도 표면처리 대상일 뿐 시공하자 청구는 어렵습니다. 하지만 만약 그 균열을 따라 물이 배어 나오거나 벽을 관통했다면 이야기가 달라져, 폭과 무관하게 하자가 됩니다. 숫자 하나와 동반 조건 하나가 판정을 정반대로 뒤집는 셈입니다.

그래서 이 단계에서 독자가 할 일은 눈대중을 버리고 측정하는 것입니다. 균열은 크랙게이지나 크랙스케일로 폭을 재고, 진행성이 의심되면 2주 이상 관찰해 폭이 벌어지는지(활동성 균열인지)를 확인합니다. 활동성 균열에 강성 에폭시를 잘못 주입하면 재발하므로, 움직이는 균열인지 정지한 균열인지까지 기록해 두면 감정과 보수 방향을 정하는 데 그대로 쓰입니다.

네 기준을 한 번에 — 우리집 하자 책임 판별 4단계

이제 앞의 네 기준을 하나의 판단 순서로 꿰어 보겠습니다. 하자를 발견하면 부위 → 원인 → 시점 → 정량판정의 순서로 4개의 질문을 던지는 것이 가장 빠르고 정확한 방법입니다. 이 순서를 지키는 이유는, 앞 단계에서 걸러지면 뒷 단계를 따질 필요가 없어 시간과 비용을 아낄 수 있기 때문입니다.

왜 하필 이 순서일까요? 부위가 정해져야 청구 상대(세대·관리주체·사업주체)가 나오고, 원인이 정해져야 담보 대상 여부가 나오며, 시점이 살아 있어야 청구권이 유효하고, 마지막으로 정량 기준을 넘어야 하자로 확정되기 때문입니다. 즉 앞의 셋이 “누구에게, 청구가 되는가"를 정하고, 마지막 하나가 “얼마나 인정되는가"를 정합니다. 순서를 뒤집으면 엉뚱한 상대와 다투다 정작 기간을 넘기는 사고가 납니다.

아래 표는 부위와 원인을 교차했을 때 책임 주체가 어떻게 갈리는지 정리한 것입니다. 여기에 시점(담보기간 내)과 정량판정(기준 충족)이 함께 만족돼야 실제 청구가 성립합니다.

이 표를 실제 인물에 대입해 보겠습니다. 입주 1년 6개월 차인 D씨의 거실 창가에 겨울마다 곰팡이가 번집니다. 4단계로 짚어 보면 이렇습니다. ①부위: 창호 주변 벽체(전유부분이지만 단열·창호는 사업주체 시공 영역) ②원인: 여름엔 멀쩡하고 겨울 난방기에만 심해지므로 결로가 유력 → 온·습도 측정 필요 ③시점: 창호·단열은 담보기간 3년, 인도일 기준 1년 6개월이라 유효 ④정량판정: 결로방지 설계 여부와 표면 온·습도를 측정해 기준 미달이면 하자. 네 단계가 모두 통과하면 D씨는 사업주체에 서면으로 하자보수를 청구할 수 있고, 사업주체는 청구일부터 15일 이내에 보수하거나 보수계획을 서면으로 통보해야 합니다(공동주택관리법 시행령 제38조).

반대 사례도 보겠습니다. 입주 3년 2개월 차 E씨가 안방 벽지 들뜸을 발견했습니다. ①부위: 도배(마감) ②원인: 시공 결함으로 보이나 ③시점에서 걸립니다. 도배는 담보기간 2년이라 이미 경과했습니다. 여기서 순서의 힘이 드러납니다. 시점에서 막히면 원인이 아무리 명백해도 청구가 어려우므로, E씨는 사업주체 청구 대신 자비 보수나 다른 방법을 검토해야 합니다. 참고로 도배 재시공은 30평대 기준 합지 120만~150만 원, 실크 230만~280만 원 선(2026년 시장 시세, 부가세 별도)으로, 담보기간을 넘기면 이 비용을 고스란히 부담하게 됩니다.

“우리집은 명백한 하자니까 무조건 다 받아낼 수 있다"고 생각하기 쉽지만, 위 E씨처럼 네 기준 중 하나만 어긋나도 결과가 뒤집힙니다. 그래서 감정에 앞서 이 4단계를 냉정하게 대입해 승산을 먼저 계산하는 것이, 불필요한 소송 비용을 아끼는 가장 현실적인 방법입니다. 참고로 하자 소송으로 가면 건축 감정비만 통상 200만~500만 원가량 들 수 있어, 청구 실익 자체를 4단계로 미리 가늠하는 일이 중요합니다.

지금 해야 할 일은 분명합니다. 하자를 발견하면 이 4단계 질문을 순서대로 적어 내려가며 각 칸을 채워 보십시오. 네 칸이 모두 “청구 가능” 쪽으로 채워지면 서면 청구와 하자심사·분쟁조정위원회 신청으로 나아가고, 어느 한 칸이라도 막히면 그 지점을 보완하거나 다른 해법으로 방향을 트는 것이 현명합니다.

하자 책임을 따지기 전 확보할 체크리스트

책임을 다투기 전에 아래 항목을 미리 확보해 두면, 나중에 감정과 심사에서 결정적 근거가 됩니다. 하자를 발견한 그 순간에 바로 챙기는 것이 핵심입니다.

• 발견 즉시 날짜가 표시된 사진·영상을 남겼는가(같은 위치를 시점을 두고 여러 번 촬영해 진행 여부까지 기록)
• 원인 지점을 특정했는가(누수는 수도계량기 붉은 별표 회전 여부, 결로는 발생 계절과 온·습도)
• 하자 부위가 전용인지 공용인지, 어느 공사 종류(마감·설비·방수·구조)에 속하는지 확인했는가
• **담보책임기간과 기산점(전유는 인도일, 공용은 사용검사일)**을 계산해 남은 기간을 파악했는가
• 균열이라면 크랙스케일로 폭을 측정하고 관통·누수 동반 여부를 확인했는가
• 사업주체·관리사무소에 문자·이메일·내용증명 등 서면으로 청구하고 그 기록을 보관했는가(구두 청구는 무효 가능성)
• 사업주체가 청구일부터 15일 이내에 보수 또는 서면 통보를 이행했는지 확인했는가
• 다툼이 이어지면 하자심사·분쟁조정위원회(하자관리정보시스템) 신청을 검토했는가

자주 묻는 질문

Q. 윗집 누수인데 관리사무소가 책임진다는 게 말이 되나요? 배관 위치에 따라 갈립니다. 세대 수도계량기 이후 세대 내부 배관이면 윗집 책임이지만, 입상배관이나 우수관처럼 여러 세대가 함께 쓰는 공용배관에서 새면 그 배관을 관리하는 입주자대표회의(관리주체)가 책임 주체가 됩니다. 실제로 같은 배관을 두고 1심은 전용, 2심은 공용으로 판단이 뒤집힌 사례도 있습니다.

Q. 입주한 지 3년 지났는데 지금 균열을 발견했습니다. 청구할 수 있나요? 부위에 따라 다릅니다. 미장·도배 같은 마감 균열은 담보책임기간이 2년이라 지났을 가능성이 크지만, 철근콘크리트 구조체 균열은 5년, 기둥·내력벽 같은 내력구조부는 10년까지 청구할 수 있습니다. 같은 균열이라도 어느 부위인지에 따라 기간이 2년에서 10년까지 벌어집니다.

Q. 곰팡이와 물자국이 생겼는데 누수인가요 결로인가요? 둘 다 곰팡이와 물자국을 남기므로 흔적만으로는 단정할 수 없습니다. 여름 장마철에 심해지면 외부 유입이나 방수 문제일 가능성이 크고, 겨울 난방기에 심해지면 결로를 먼저 의심합니다. 결로는 시공하자일 수도, 환기·습도 관리 문제일 수도 있어 온·습도 측정을 병행해 판단합니다.

Q. 하자보수를 요청했는데 사업주체가 응답이 없습니다. 공동주택관리법 시행령상 사업주체는 하자보수 청구일부터 15일 이내에 보수하거나 보수계획을 서면으로 통보해야 합니다. 이를 지키지 않으면 법령 위반이며, 문자·이메일·내용증명 등 서면으로 청구한 기록을 근거로 하자심사·분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다.

Q. 구두로 여러 번 말했는데 왜 청구가 인정되지 않나요? 구두 요청이나 게시판 게시는 유효한 권리행사로 인정되지 않는 경우가 많습니다. 담보책임기간 안에 청구했다는 사실을 증명하려면 내용증명, 문자, 이메일처럼 날짜와 내용이 남는 서면 기록이 필요합니다. 이 기록 유무가 나중에 책임을 다투는 결정적 증거가 됩니다.

출처 및 확인일

• 아파트 하자담보책임 — 하자의 범위 및 하자담보책임기간 — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보
• 공동주택관리법 시행령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간 — 국가법령정보센터
• 하자관리정보시스템(하자심사·분쟁조정위원회) — 국토교통부·국토안전관리원
• 공동주택 하자심사 분쟁조정 신청 처리현황 — 국토안전관리원(공공데이터포털)
• 누수 배관 1심 전용·2심 공용 판단 판례평석 — 한국아파트신문

최종 확인일: 2026년 7월 22일

본 글은 법률 자문이 아닌 일반 정보이며, 개별 분쟁·계약 사안은 변호사 등 전문가의 확인이 필요합니다.