자취 보증금 안 돌려줄 때, 순서대로 대응 3단계

집주인이 다음 세입자 들어오면 준다는데, 그때까지 기다려야지 뭐.

퇴거를 앞두고 이렇게 마음먹은 채 몇 달을 흘려보내는 자취생이 적지 않습니다. 그런데 임대차 계약이 끝나면 보증금을 돌려줄 의무는 전적으로 임대인에게 있고, 새 세입자를 구했는지 여부와는 법적으로 아무런 상관이 없습니다. 퇴거했는데 보증금을 못 받고 있다면 감정적으로 다투기보다 정해진 순서대로 움직이는 편이 훨씬 빠르고 안전합니다. 요약하면 이렇습니다. 내용증명으로 반환 요구를 증거로 남기고(1단계), 이사를 나가야 한다면 임차권등기명령으로 권리를 지킨 뒤(2단계), 지급명령이나 소송으로 집행권원을 확보하는(3단계) 흐름입니다.

이 글에서는 보증금 2,000만 원짜리 원룸에서 퇴거한 27세 직장인 민수 씨(가명)의 사례를 시간순으로 따라가 보겠습니다. 만기가 지났는데도 임대인이 차일피일 미루던 상황에서, 민수 씨가 각 단계마다 어떤 선택지를 두고 무엇을 근거로 판단했는지, 그리고 실제로 얼마의 비용을 들여 무엇을 돌려받았는지를 숫자와 함께 보여 드리겠습니다. 자기 상황의 금액과 날짜를 그대로 대입해 보면, 지금 무엇부터 해야 할지가 정리될 것입니다.

“다음 세입자 오면 준다"는 말, 법적으로 유효할까요?

임대차 종료 시 보증금을 돌려줄 책임은 임대인 한 사람에게만 있습니다. 계약 기간이 끝나 임차인이 집을 비워 줄 준비를 마쳤다면, 임대인은 보증금을 반환해야 하고 임차인은 집을 인도하면 됩니다. 이 두 의무는 서로 맞바꾸는 관계, 즉 동시이행 관계입니다. 다음 세입자를 구하는 일은 어디까지나 임대인의 사정일 뿐, 임차인이 기다려 줄 법적 의무가 있는 게 아닙니다.

세입자 빠지면 그 돈으로 주는 거지, 그게 당연한 거 아냐?

많은 임대인이 이렇게 말하고, 세입자도 그런가 보다 하고 넘어갑니다. 하지만 이 논리가 성립하려면 계약서에 “다음 임차인의 보증금으로 반환한다"는 특약이 있어야 하는데, 그런 특약은 거의 없습니다. 근거가 없는 관행일 뿐입니다. 임대인이 자금을 다음 세입자 보증금에 의존하는 것은 임대인의 자금 운용 방식이지, 임차인이 감수해야 할 위험이 아닙니다. 만기가 지나도록 보증금을 돌려주지 않으면 그 순간부터 임대인은 반환 채무를 이행하지 않고 있는 상태가 되고, 그 지연 기간에 대해 지연손해금까지 물어야 하는 쪽은 임대인입니다.

민수 씨의 상황을 봅시다. 계약 만기는 6월 30일이었고, 민수 씨는 한 달 전인 5월 말에 미리 “연장하지 않고 나가겠다"는 뜻을 문자로 전했습니다. 그런데 6월 말이 되자 임대인은 “부동산에 내놨는데 아직 사람이 안 붙는다, 조금만 기다려 달라"는 답만 반복했습니다. 여기서 민수 씨가 잘한 것은 모든 대화를 문자와 통화 녹음으로 남겨 둔 것입니다. 나중에 지연이자를 청구할 때 “언제부터 반환을 요구했는가"가 기산점이 되기 때문입니다.

한 가지 오해를 짚고 넘어가겠습니다. “만기가 지났으니 임대인이 알아서 이자까지 챙겨 주겠지"라고 생각하기 쉽지만, 현실은 반대입니다. 임차인이 명확히 반환을 요구하고 그 시점을 증거로 남겨 두지 않으면, 지연손해금 계산의 출발점이 흐려집니다. 그러니 지금 임대인과 실랑이 중이라면, 오늘 할 일은 딱 하나입니다. 만기일과 반환 요구 시점을 문자 한 통으로 명확히 남겨 두는 것입니다. 감정적인 문장 말고, 계약 종료일과 반환받을 금액, 반환 요청 사실만 담으면 충분합니다.

1단계, 이사 나가기 전 내용증명부터 보냅니다

내용증명은 “내가 언제, 무엇을, 어떻게 요구했다"는 사실을 우체국이 공적으로 증명해 주는 우편입니다. 첫 단계로 내용증명을 보내는 이유는 두 가지입니다. 하나는 반환 요구 시점을 확정해 지연이자 기산점을 명확히 하기 위해서이고, 다른 하나는 임대인에게 “이 사람이 그냥 넘어가지 않겠구나"라는 신호를 주기 위해서입니다.

여기서 분명히 해 둘 점이 있습니다. 내용증명 자체에는 돈을 강제로 받아 낼 힘이 없습니다. 판결문처럼 통장을 압류할 수 있는 문서가 아니라, 어디까지나 증거이자 심리적 압박 수단입니다. 그런데도 첫 단계로 반드시 넣는 이유는, 상당수의 임대인이 이 단계에서 태도를 바꾸기 때문입니다. 법적 절차가 실제로 시작될 조짐을 보이면, 다음 세입자를 기다리던 임대인도 급하게 자금을 마련하는 경우가 많습니다.

내용증명에 담아야 할 핵심 요소는 정해져 있습니다. ①임대차 계약의 당사자와 목적물(주소), ②계약 기간과 만기일, ③반환받아야 할 보증금 액수, ④반환 기한(예: 도달일로부터 7일 이내), ⑤미반환 시 임차권등기명령과 소송, 지연이자 청구로 나아가겠다는 예고입니다. 같은 내용을 3부 작성해 1부는 임대인에게 보내고, 1부는 우체국이 보관하며, 1부는 본인이 갖습니다. 우체국 창구나 인터넷우체국에서 접수할 수 있고, 비용은 통상 몇 장 분량 기준 5,000원 안팎입니다(우체국 내용증명 요금 기준, 매수에 따라 달라지는 추정치).

민수 씨는 7월 초에 내용증명을 보냈습니다. “이 집 인도와 맞바꿔 보증금 2,000만 원을 도달일로부터 7일 이내에 반환해 달라, 그렇지 않으면 임차권등기명령과 지급명령 절차에 들어가겠다"는 내용이었습니다. 임대인은 전화로 “너무 야박하게 군다"며 볼멘소리를 했지만, 결국 돈은 오지 않았습니다. 여기서 민수 씨가 놓치지 않은 판단이 있습니다. 회사 발령 때문에 8월에는 반드시 이사를 나가야 했다는 점입니다. 짐을 빼고 전입신고를 옮기는 순간 대항력을 잃을 수 있다는 사실을 알고 있었기에, 민수 씨는 이사 전에 다음 단계를 준비했습니다. 만약 이사가 급하지 않다면 내용증명 후 곧바로 지급명령으로 넘어가도 되지만, 집을 비워야 하는 상황이라면 순서가 달라집니다.

2단계, 짐을 빼야 한다면 임차권등기명령이 먼저입니다

임차권등기명령은 임차인이 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하게 해 주는 제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 근거하며, 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 신청합니다. 이 등기가 등기부에 기재되면, 세입자가 짐을 빼고 주소를 옮겨도 “나는 여기에 돌려받을 보증금이 있다"는 사실이 공적으로 남습니다.

왜 이 순서가 중요한지 원리를 짚어 보겠습니다. 임차인의 권리 중 대항력은 집이 다른 사람에게 넘어가도 임차권을 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 순위입니다. 그런데 이 두 권리는 임차인이 그 집에 살면서 전입신고를 유지하고 있어야 지켜집니다. 보증금을 못 받은 채 급하게 이사부터 나가 전입을 옮기면, 이 권리들이 사라지거나 순위가 밀립니다. 그래서 이사를 나가야 하는 상황이라면 짐을 빼기 전에 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 반드시 확인해야 합니다.

비용은 부담이 크지 않습니다. 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개 기준으로 총 신청비용은 약 43,400원입니다(수입인지 2,000원, 등기수입증지 3,000원에 송달료와 등록면허세·지방교육세를 더한 금액, 찾기쉬운 생활법령정보 기준, 확인일 2026-08-07). 당사자 수나 관할에 따라 조금씩 달라집니다. 게다가 이 비용은 그냥 나가는 돈이 아닙니다. 임차권등기명령에 든 비용은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 대한민국 법원 전자소송포털에서 온라인으로 신청하거나 법원에 직접 방문해 접수할 수 있습니다.

민수 씨는 8월 초에 전자소송으로 임차권등기명령을 신청했고, 며칠 뒤 법원의 결정과 함께 등기부에 임차권이 기재된 것을 확인한 뒤에야 이삿짐을 뺐습니다. “등기부에 올라간 걸 눈으로 확인하기 전까지는 절대 전입을 빼지 말자"는 원칙을 지킨 셈입니다. 흔히 “이사만 안 나가면 되니까 등기까지는 필요 없다"고 생각하기 쉽지만, 이는 이사가 급하지 않은 사람에게만 맞는 이야기입니다. 집을 비워야 하는데 보증금을 못 받은 상황이라면, 임차권등기명령은 선택이 아니라 안전장치입니다. 지금 이사 날짜가 잡혀 있다면, 그 전에 이 등기를 마칠 수 있는 시간표부터 역산해 두는 것이 실무의 핵심입니다.

3단계, 지급명령과 소송 그리고 연 12% 지연이자

보증금을 실제로 받아 내려면 임대인의 재산에 강제집행을 할 수 있는 “집행권원"이 필요합니다. 집행권원을 얻는 길은 크게 세 가지입니다. 빠르고 저렴한 지급명령, 합의를 지향하는 민사조정, 그리고 보증금반환청구소송입니다. 어느 쪽이든 확정되면 그 문서로 임대인의 통장이나 부동산에 압류를 걸 수 있습니다.

셋 중 무엇을 고를지는 상황에 따라 갈립니다. 아래 비교를 참고해 판단하시면 됩니다.

임대인이 보증금 액수 자체를 다투지 않는, 즉 “돈이 없어서 못 준다"는 경우라면 지급명령이 가장 효율적입니다. 서면만으로 진행되고 비용이 적기 때문입니다. 반대로 임대인이 “원상복구가 안 됐다, 밀린 월세가 있다"며 금액을 다툴 낌새가 보이면, 어차피 소송으로 넘어갈 가능성이 높으니 처음부터 소송이나 조정을 고르는 편이 시간을 아낍니다.

비용도 미리 가늠해 두면 좋습니다. 대한법률구조공단의 소송비용 자동계산 기준으로, 소송가액 100만 원짜리 지급명령은 인지대 5,000원에 송달료 32,400원을 더해 약 37,400원입니다. 지급명령 인지대는 같은 금액 소송의 약 10분의 1 수준이라, 보증금 2,000만 원 기준으로도 인지대와 송달료를 합쳐 대략 4만~5만 원 안팎에서 시작합니다(대한법률구조공단 자동계산 기준의 추정치로, 당사자 수와 관할에 따라 달라집니다). 소득이 기준 중위소득 125% 이하라면 대한법률구조공단의 소송구조를 받아 실비 위주로 진행할 수도 있습니다.

여기서 자취생이 가장 놓치기 쉬운 것이 지연이자입니다. “받을 돈만 받으면 되지"라고 생각하기 쉽지만, 임대인의 반환이 늦어진 만큼 이자를 함께 청구할 수 있습니다. 계산 구조는 두 구간으로 나뉩니다. 반환을 요구한 날부터 소장(또는 지급명령)이 임대인에게 송달되기 전까지는 민법 제379조의 법정이율인 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 연 12%**가 적용됩니다. 지연 기간이 길고 보증금이 클수록 임대인이 부담할 이자가 눈덩이처럼 불어나는 구조라, 이 조항 자체가 임대인을 압박하는 강력한 지렛대가 됩니다. 민수 씨는 지급명령을 신청하면서 원금 2,000만 원에 이 지연이자를 함께 청구했습니다.

민수 씨가 여덟 달 동안 쓴 비용과 돌려받은 돈

결론부터 말하면, 민수 씨는 실제로 들인 비용의 열 배가 넘는 지연이자까지 얹어 보증금을 돌려받았습니다. 각 단계에서 쓴 실비와 최종 회수액을 표로 정리해 보겠습니다. 아래 숫자는 민수 씨 한 사람의 사례에 특정 가정을 넣어 계산한 값이지, 누구에게나 똑같이 적용되는 공식 기준이 아니라는 점을 먼저 밝혀 둡니다.

지연이자는 이렇게 계산했습니다. 만기 다음 날인 7월 1일부터 보증금을 실제로 받은 이듬해 2월 말까지 약 8개월이 지연됐다고 보고, 앞의 4개월은 연 5%, 지급명령 송달 뒤인 뒤의 4개월은 연 12%를 적용한 가정 시나리오입니다. 원금 2,000만 원에 연 5%를 4개월 적용하면 약 33만 원, 연 12%를 4개월 적용하면 약 80만 원으로, 지연이자만 합계 약 113만 원이 됩니다. 여기에 임차권등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있으니, 민수 씨가 순수하게 부담한 실비는 사실상 5만 원 안팎이었습니다.

물론 모든 사례가 이렇게 깔끔하게 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 지급명령에 이의를 걸어 소송으로 넘어가면 몇 달이 더 걸릴 수 있고, 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황에서는 배당 순위 싸움이 생기기도 합니다. 그럼에도 이 사례가 보여 주는 실무적 교훈은 분명합니다. “기다리면 언젠가 주겠지"가 아니라, 만기 즉시 시점을 증거로 남기고 순서대로 절차를 밟은 것이 지연이자까지 받아 낸 차이를 만들었습니다. 지금 자기 보증금과 지연 개월 수를 위 계산에 대입해 보면, 임대인을 상대로 청구할 수 있는 실제 금액의 윤곽이 잡힐 것입니다.

지금 바로 점검할 체크리스트

퇴거했는데 보증금을 못 받고 있다면, 아래 항목을 위에서부터 순서대로 확인하시기 바랍니다.

• 계약 만기일과 “나가겠다"고 통보한 날짜를 문자·통화 기록으로 확보했는가
• 반환 요구를 명확히 남겼는가(감정 표현 대신 종료일·금액·반환 요청 사실만)
• 내용증명에 계약 정보·보증금액·반환 기한·후속 절차 예고를 모두 담았는가
• 이사 예정일이 있다면, 그 전에 임차권등기명령을 마칠 시간표를 역산했는가
• 짐을 빼기 전 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 눈으로 확인했는가
• 임대인이 금액을 다투는지 여부에 따라 지급명령·조정·소송 중 무엇이 맞는지 판단했는가
• 원금뿐 아니라 연 5%·연 12% 지연이자를 함께 청구했는가
• 소득 요건이 된다면 대한법률구조공단의 소송구조를 알아봤는가

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 다음 세입자를 못 구했다는데 그때까지 기다려야 하나요? 아닙니다. 임대차가 끝나면 보증금 반환은 임대인의 의무이고, 새 세입자를 구했는지 여부와는 법적으로 무관합니다. 만기가 지났다면 곧바로 서면으로 반환을 요구하고 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다.

Q. 내용증명만 보내도 보증금을 받을 수 있나요? 내용증명 자체에는 강제집행력이 없습니다. 다만 반환을 언제 요구했는지를 남기는 확실한 증거가 되고, 이후 지연이자 기산점과 소송의 근거가 되므로 첫 단계로 반드시 남겨 두는 편이 좋습니다.

Q. 임차권등기명령 없이 이사부터 나가면 어떻게 되나요? 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 그러면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 먼저 돌려받을 순위가 밀립니다. 이사가 급하다면 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 나가야 합니다.

Q. 임차권등기와 소송에 든 비용도 돌려받을 수 있나요? 임차권등기명령에 든 비용은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 소송 비용은 원칙적으로 패소한 쪽이 부담하므로, 승소하면 임대인에게 부담시킬 수 있습니다.

Q. 소송까지 가면 지연이자는 얼마나 받나요? 반환을 요구한 날부터 소장이 임대인에게 송달되기 전까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%가 적용됩니다. 지연 기간이 길수록 임대인이 부담할 금액이 커지는 구조입니다.

출처 및 최종 확인일

• 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) — 국가법령정보센터
• 보증금의 회수 - 집행권원의 확보 — 찾기쉬운 생활법령정보(법제처)
• 임차권등기명령의 신청비용 — 찾기쉬운 생활법령정보(법제처)
• 본안사건 인지 및 송달료 자동계산 — 대한법률구조공단
• 임대차분쟁조정위원회 수수료 안내 — 한국부동산원·LH
• 민법 제379조(법정이율) — 국가법령정보센터
• 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율) — 국가법령정보센터

지연이자율의 근거는 민법 제379조(법정이율 연 5%)와 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(연 12%)입니다. 최종 확인일: 2026-08-07.

본 글은 법률 자문이 아닌 일반 정보이며, 개별 분쟁·계약 사안은 변호사 등 전문가의 확인이 필요합니다.